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，只能分配给本村村民，城镇居民不得购买农村宅基地、农民住宅或“小产权房”。
最高人民法院在2019年审理的一起案件中明确裁判要点：农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。
四川某县城镇居民李芳与村民张大山签订《房屋抵偿借款协议》，购得一处农村宅院。当她憧憬着田园生活时，却不知这份协议埋下了隐患。
直到2017年，当地启动棚改项目，李芳与征收部门签订的补偿协议被法院认定为无效，她才恍然大悟：自己投入的购房款和装修费用可能血本无归。这场官司一直打到最高人民法院，最终败诉收场。
这一规则，是基于农村土地集体所有的性质。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
法律为何对农村房屋买卖设置如此严格限制？这背后有着深层次的法律逻辑和社会考量。
宅基地使用权具有身份属性，只有本集体经济组织成员才能依法取得。这就好比单位团购房，只有本单位员工才有资格购买，外人无法享有这一待遇。
农村宅基地的分配具有无偿性，是本集体经济组织成员享受的基本福利。若允许自由买卖，相当于让少数人通过非正当途径侵占集体资源。
实践中，许多购买农村房屋的城镇居民存在侥幸心理：即使买卖协议有瑕疵，但与政府签订的征收补偿协议应该是有效的。这种想法在法律上是错误的。
最高人民法院明确认定：基于无效买卖协议签订的征收补偿协议也归于无效。因为买方缺乏合法的前提基础，不具备拆迁安置中的主体资格。
基础权利存在瑕疵，后续的一切协议都难以成立。征收补偿的对象应当是合法的宅基地使用权人，而非通过无效协议获得房屋的城镇居民。”
当房屋买卖合同被确认为无效后，随之而来的问题是：已经支付的房款怎么办？装修投入的损失由谁承担？
根据《合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
在司法实践中，法院通常会认定买卖双方均有过错。卖方明知房屋不能卖给外村人却仍然出售，买方作为完全民事行为能力人，也应知晓农村房屋不能买卖的规定。
过错比例一般按照“三七开”处理，即卖方承担主要责任（70%），买方承担次要责任（30%）。
值得注意的是，如果买方已经实际居住使用房屋，卖方还可以主张买方支付居住期间的房屋使用费，与购房款返还相互抵销。
当农村房屋买卖遭遇拆迁，补偿款的分配问题变得尤为复杂。近年来，司法实践中出现了新的解决方案。
北京市通州区人民法院在审理类似案件时，首创了“虚拟搬迁协议”裁判标准。法院通过假设买方为搬迁协议签订主体，生成一份“虚拟”搬迁补偿协议，与卖方实际签订的真实补偿协议对比。
补偿款被分为三类：完全归属项（如提前搬家奖励）、过错分配项（如宅基地区位补偿价）和身份专属项（如安置补助）。只有与实际居住和投入相关的补偿项目，非本村居民的买方才有权分配。
这种方法既遏制了“见利忘义”的毁约行为，也使买方能够拿到应得的赔偿金另觅居所，避免陷入居住困境，体现了司法的公平正义。
对于农民而言，随意出售房屋可能面临拆迁时无法获得全额补偿；对于城镇居民而言，购买农村房屋可能面临“房财两空”的困境。
（注：文中当事人姓名均为化名）本文案号来源：最高人民法院（2019）最高法行申368号
