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1998年 村民刘建国将其位于昌平区某村的一号院落 包括北房四间 东西厢房各两间 以7万元价格出售给张伟 双方签订卖购房约
交易完成后 张伟全家迁入居住至今 并将户口落户至该村 但未被确认为该村集体经济组织成员
2024年 因周边区域存在拆迁预期 刘建国向法院起诉 主张张伟非本村村民 买卖农村房屋违反法律强制性规定 请求确认合同无效并返还房屋
张伟提起反诉 称已实际居住26年并对房屋进行翻建装修 房屋现值超过150万元 若合同被判无效 出卖人应赔偿全部损失
法院认为 农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的特定权利 具有身份属性
张伟虽将户口迁入该村 但未取得集体经济组织成员资格 故其与刘建国签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定 应属无效
合同无效后 因该合同取得的财产应当返还 刘建国作为宅基地使用权人 有权要求返还房屋
关于损失赔偿 法院指出 双方对合同无效均有过错 但出卖人明知宅基地不得对外转让仍进行交易 应承担主要责任
非本村村民购买农村房屋 在北京司法实践中普遍认定为无效 即使已居住多年 户口迁入 村集体未反对 也不改变合同效力
但合同无效不等于买方“白住” 法院通常会判令出卖人赔偿房屋重置价值 装修损失及宅基地区位补偿价 总额往往远超原购房款
户口迁入不等于取得集体经济组织成员资格 成员身份需结合是否参与集体分配 是否经村民会议认可等综合判断
出卖人若因房价上涨或拆迁预期而反悔起诉 虽可能拿回房屋 但需承担高额赔偿 实际得不偿失
建议村民慎重处置宅基地房屋 非本村村民切勿购买 此类交易法律风险极高 一旦发生纠纷 双方均可能遭受重大损失
